- به نظر می‌رسد که ویروس کرونا توانسته به تمامی جنبه‌های اقتصاد جهان وارد شده و بر روی تک‌تک شاخص‌های اقتصادی تاثیر منفی بگذارد. در طول دو هفته‌ی گذشته که سطح بیکاری در ایالات متحده با افزایش چشم‌گیر روبرو شد، تحلیلگران، اقتصاددانان و کسانی که در زمینه‌ی مدیریت دارایی فعالیت می‌کنند، نسبت به بحران وام مسکن و تبعات جبران‌ناپذیر آن هشدار داده‌اند. اغلب این ناظران معتقداند که در پی کاهش سطح اشتغال و دستمزد و همچنین کاهش ناگهانی فعالیت‌های اقتصادی آمریکا، بدون شک بازار املاک و مستغلات این کشور دچار بحران شده و بزودی سقوط می‌کند.
بازار مسکن رنج می‌کشد
افراد و سازمان‌های زیادی پیش‌بینی کرده‌اند که سقوط اقتصادی ناشی از شیوع کووید۱۹ در نهایت منجر به نابودی بازار مسکن آمریکا خواهد شد، و این امکان وجود دارد که وضعیت فعلی بسیار وخیم‌تر از بحران وام مسکن در سال ۲۰۰۸ شود.
یکی از دلایلی که باعث شده سقوط بازار مسکن و مستغلات در نظر کارشناسان حتمی به نظر برسد، این است که تعداد افراد بیکار در جامعه‌ی آمریکا روز به روز در حال افزایش می‌باشد و سطح درآمد خانوار نیز با سقوط پله‌کانی روبرو شده است. این رویه باعث شده تا موسسات مالی به دلیل کمبود بودجه و نقدینگی، توانایی پرداخت وام نداشته باشند. از طرف دیگر هم وام‌گیرندگان و خانواده‌های مستاجر نیز به دلیل نداشتن شغل و درآمد کافی، توانایی پرداخت اقساط وام‌های دریافتی و یا پرداخت اجاره بها را ندارند.
در زمان نگارش این مقاله تخمین زده شده که نزدیک به ۴۰ درصد شهروندان مستاجر در شهر نیویورک احتمالاً قادر به پرداخت اجاره بها خود در این ماه نیستند و از طرف دیگر همین موضوع باعث می‌شود تا صاحبخانه در پرداخت اقساط وام‌های خود با مشکل روبرو شود.
بسیاری از اقتصاددانان معتقداند که بازار مسکن به دلیل اقدامات محدودکننده‌‌ای همچون فاصله‌‌گذاری اجتماعی و عدم فعالیت اقتصادی، در کوتاه مدت با سقوط ناگهانی روبرو خواهد شد. تنها طی یک هفته تعداد افراد بیکار در آمریکا بیش از ۶/۶ میلیون نفر افزایش یافته و تخمین زده می‌شود که هر هفته ۳ میلیون فرد بیکار نیز به این رقم افزوده شود.
همه نگران هستند
طبق برآوردها و پیش‌بینی‌های مارک زندی(Mark Zandi) اقتصاددان ارشد و تحلیلگر شرکت مودی(Moody)، حدود ۳۰ درصد از وام‌گیرندگان آمریکایی قادر به پرداخت اقساط وام‌های دریافتی خود نیستند. وی اعلام نموده که این رقم معادل ۱۵ میلیون خانوار آمریکایی است و اگر اقتصاد در ماه‌های تابستان نیز به همین منوال ادامه دهد، احتمالاً وضعیت بسیار بدتر خواهد شد.
بر اساس گفته‌‌های مارک زندی، صاحبان املاک و مستاجران نسبت به اقتصاد غیرقابل پیش‌بینی ماه‌های آتی بسیار نگران هستند، این درحالیست که به لطف کاهش شیفت‌ها، ساعات کاری و تعدیل نیرو در شرکت‌های مختلف، سرمایه‌گذاران نیز با کاهش چشم‌گیر سطح درآمد روبرو شده‌اند.
رویکرد‌های دولت آمریکا هم نتوانسته از مشکلات اقتصادی پیش آمده جلوگیری کرده و تنها توانسته بخشی از جامعه‌ی آمریکا را تحت پوشش قرار دهد. بسیاری از شهروندان آمریکایی ناراحت هستند، زیرا وام‌های مسکن تحت حمایت دولت که از طریق درگاه‌های مالی همچون FHA، فریدی‌مک، فنی مای و VA پرداخت شده‌اند، به وام‌گیرنده اجازه‌ی تعویق و افزایش طول پرداخت معوقات وام را می‌دهند. در برخی موارد، این موسسات مالی اجازه دارند تا سقف یک سال از دریافت اقساط وام‌های خود چشم‌پوشی کنند.
اما وام‌های تحت حمایت دولت تنها ۶۰ درصد از وام‌های اعطا شده را پوشش داده و ۴۰ درصد باقی مانده وام‌های سنتی هستند که در ازای وثیقه‌گذاری املاک و مستغلات در بانک‌ها پرداخت می‌شوند.
حباب ایر بی‌ان‌بی
به طور مشابه، صاحبان املاک که دارایی‌های خود را اجاره داده‌اند هم با مشکلات عدیده‌ای روبرو شده‌اند زیرا ممکن است تا مدت‌ها پرداخت و اجاره‌بها ماهانه‌ی خود را دریافت نکنند. از آنجا که تعداد افراد بیکار در آمریکا روز به روز در حال افزایش است و دولت راهکاری برای مقابله با این مشکل ندارد، این شهروندان دیگر توانایی پرداخت پول و اجاره به صاحبخانه را هم نخواهند داشت. برخی از صاحبان املاک و سیاستمداران در ایالت‌های مختلف آمریکا اکنون خواستار توقف اضطراری اجاره‌بها و افزایش مهلت قانونی پرداخت وام‌ها هستند، تا جامعه بتواند تهدید کووید۱۹ را پشت سر بگذارد.
طبق بررسی‌های به عمل آمده توسط سازمان امور مالی مسکن و اجاره(RHFS) بیش از ۲۲/۵ میلیون ملک اجاره‌ای در سراسر آمریکا وجود دارد، که ممکن است بخش اعظم آن‌ها گرفتار مشکلات اقتصادی فوق‌الذکر شده باشند.
برخی اقتصاددانان فکر می‌کنند که به لطف اقتصاد اجاره‌ای ایر بی‌ان‌بی(Airbnb یک بازار آنلاین برای رزرو و دریافت اقامتگاه، هتل املاک اجاره‌ای است که به عنوان واسطه‌ای بین مالک و مستاجر عمل می‌کند)، این وضعیت بدتر هم خواهد شد، زیرا بسیاری از صاحبان ملک برای کسب درآمد اقدام به دریافت وام‌های هنگفت کرده و چندین ملک به نام خود ثبت می‌کنند، سپس با استفاده از خدمات این پلت‌فرم املاک خود را به صورت گروهی برای اجاره قرار می‌دهند. به اینگونه سرمایه‌گذاری در ایر‌بی‌ان‌بی «میزبان فوق‌العاده(Super Host)» گفته می‌شود.
یکی از این سرمایه‌گذاران که با نام مستعار اسپنسر نون(Spencer Noon) در توییتر فعالیت می‌کند، اخیراً با انتشار یک پست جدید اعلام نموده که «به بازار املاک و مستغلات نگاهی بیاندازید، همسایه‌ی من هم یکی از میزبان‌های فوق‌العاده در ایر بی‌ان‌بی است. برخی از ما بیش از ۱۰ وام دریافت کرده‌ایم، درحالیکه هیچ مسافر یا مستاجری نداریم. هیچ یک از املاک ما رزرو نشده و دیگر پولی نداریم».
پیش‌بینی‌های ضد و نقیض در بازار املاک
این وضعیت نابسامان درحالیست که دولت به بانک‌های کوچک و موسسات مالی وام دهنده اعلام کرده است که مشخص نیست تا چه زمان تعطیلی فعالیت‌های اقتصادی ادامه خواهد یافت. اندرو جاکابوویچ(Andrew Jakabovics) مدیراجرایی شرکت غیردولتی اینترپرایز کامینیوتی پارتنرز(Enterprise Community Partners یک شرکت غیرانتفاعی که در زمینه‌ی مسکن ارزان قیمت فعالیت دارد) اخیراً اعلام نموده که «هیچ‌کس نمی‌داند که این وضعیت تا کی ادامه خواهد داشت. برنامه‌ی «شکیبایی مالی» به همه اجازه می‌دهد تا در شرایط فعلی مکث کرده و نفس راحتی بکشند. سپس ما می‌توانیم به وضعیت اقتصادی طی شش یا دوازده ماه آینده رسیدگی کرده و برای آن برنامه‌ریزی کنیم».
تندایی کپفیدز(Tendayi Kapfidze) اقتصاددان ارشد شرکت لندینگ‌تری(Lendingtree) در تاریخ ۲۱ام مارس پیش‌بینی کرد که «بازار مسکن و مستغلات بزودی دچار تعطیلی کامل خواهد شد». وی چند روز قبل اعلام کرد:
من انتظار دارم تا سیاست‌گذاران هرکاری که می‌توانند انجام دهند تا از وقوع یک بحران مالی جلوگیری به عمل آید. این بدان معناست که جلوگیری از سلب مالکیت]توسط بانک‌ها به دلیل عدم پرداخت اقساط[ به هر شکلی ضروری است. Tendayi Kapfidze
به رغم مشکلات اساسی پیش آمده در اکوسیستم مسکن و وام‌های مربوطه، به نظر می‌رسد که مالکان املاک اداری، خرده‌فروشی‌ها، املاک صنعتی و منازل مسکونی انتظار دارند تا در فصل بهار وضعیت بهتر شده و اقتصاد به حالت عادی بازگردد.
در مقاله‌ای که در رابطه با همین موضوع منتشر شده بود، گفته شده «یکی از چیزهایی که شیوع بیماری کرونا توانست به ما ثابت کند، این است که چطور همه‌چیز می‌تواند سریعاً دچار تغییر شود. تنها چند هفته قبل، موسسات وام مسکن پیش‌بینی می‌کردند که بزرگ‌ترین و سودآور‌ترین بهار برای فروش مسکن و پرداخت وام را پیش رو دارند». این درحالیست که یک نشریه‌ی فعال در زمینه‌ی مالی و اقتصادی روز ۲ام آوریل در رابطه با این موضوع نوشت «بهار املاک و مستغلات ممکن است فاجعه‌بار باشد».
حتی رئیس جمهور هم به دنبال تعویق اقساط وام‌هاست
با شیوع ناگهانی کووید۱۹ در ایالات متحده، افراد فعال در زمینه‌ی مدیریت ثروت و اقتصاددانان بزرگ هم کنجکاو شده‌اند که در زمان فروپاشی مالی یک جامعه چه دارایی‌های نقش «پناهگاه امن» را ایفا خواهند کرد. گرچه بسیاری معتقداند که فلزات گران‌بها می‌توانند به خوبی این وظیفه را برعهده بگیرند، تاریخ نشان می‌دهد که در زمان بحران مسکن در سال‌های ۲۰۰۷ و ۲۰۰۸، بازار شمش و فلزات گران‌بها توسط بانک‌های مرکزی دستکاری شده است.
به نظر می‌رسد که در شرایط فعلی تنها دارایی‌هایی همچون بیت کوین می‌توانند به داد سرمایه‌گذاران برسند، زیرا دستکاری رمزارزها به سادگی بازار مسکن و فلزات گران‌بها نیست. به طور سنتی، سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات می‌تواند سودآور تر از سایر دارایی‌های قابل سرمایه‌گذاری باشد، اما رمزارزها توانسته‌اند به عنوان یک سرمایه‌گذاری، در بلند مدت حتی بازار املاک را هم پشت سر بگذارند. در حقیقت، برخلاف سرمایه‌گذاری در بازار مسکن که طی ده سال گذشته چیزی بین ۷۰ تا ۱۰۰ درصد سوددهی به همراه داشته است(این ارقام در ایران متفاوت بوده و چند صد برابر می‌باشد)، رمزارز بیت کوین توانسته چیزی حدود ۸/۹ میلیون درصد افزایش ارزش طی یک دهه‌ی گذشته را شاهد باشد.
علاوه بر این، تحلیلگران به وضوح پیش‌بینی می‌کنند که سرمایه‌گذاران اداری، خرد، صنعتی و املاک به دلیل شیوع کووید۱۹ دچار ضرر مالی هنگفتی خواهند شد. این وضعیت تاجایی پیش رفته است که حتی دونالد ترامپ رئیس جمهور آمریکا هم برای پرداخت هزینه‌های مربوط به املاک فلوریدا با مشکلات روبرو شده و دولت از بانک محلی خواسته تا به او فرصت دهد.
نظر شما در رابطه با وضعیت فعلی بازار املاک و مستغلات چیست؟ چه راهکاری برای برون‌رفت از این وضعیت و عبور از رکود فعلی وجود دارد؟ نظرات و پیشنهادات خود را با تیم کوینیت در میان بگذارید.
